BEKİR GÜRDAMAR
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tüm paydaşları ile Haziran ayında bir çalıştay gerçekleştirerek dalın meseleleri ve mevzuatta yapılmasını istedikleri değişiklikleri masaya yatıracak.
GYODER Lideri Neşecan Çekici ile Yönetim Kurulu Üyeleri Burak Kutluğ ve Yağmur Yaşar, dalla ilgili gelişmeleri pahalandırmak üzere bir küme gazeteci ile bir ortaya geldi.
Toplantıda dalın şimdiye kadar söylenmiş ne varsa değiştirmek zorunda olduğu ve artık yeni şeylerin söylenmesi gerektiği vurgusu öne çıktı. Bilhassa konut edinmede finansmana erişim konusunda çok önemli problemler yaşandığı ve bunu aşmak için sermaye piyasası araçlarının daha faal bir halde kullanılmasının mecburî olduğu söz edildi.
Türkiye’de 6-7 yıl evvel yüzde 70 civarında olan konut sahipliği oranının şu anda yüzde 50’ler civarına gerilediğine dikkati çeken Neşecan Alımlı, konut sahipliği oranı ve kiracılık sisteminin zayıflamasının eş vakitli gerçekleştiğini, hasebiyle hem konut sahipliği hem kiracılık alanında alışılmadık bir devirden geçildiğini söz etti.
Çekici, Türkiye’de hane halkı büyüklüğünün giderek küçüldüğünü ve yıllar içinde ortalama kişi sayısı 5’lerden 3’lere, hatta 2,5’a kadar düşmesinin beklenmesine rağmen hane sayısının yalnız yaşayan bireyler, boşanmalar üzere nedenlerle arttığına dikkati çekti.
Son 10 yılda tek yaşayan kişi sayısının yüzde 30 arttığını tabir eden Alımlı, “Sektörün bu değişimleri güzel tahlil etmesi ve konut üretiminde buna nazaran yönlenmesi gerekiyor. 10 yıllık bir konut siyaseti oluşturulmalı; arsa, finansman, tasarım, konut tipleri net olarak planlanmalı. Bu maksatla kamu, özel bölüm ve STK’ların katılacağı bir ‘Türkiye Konut Siyaseti Platformu’ oluşturulması gerekiyor” dedi.
Kiraları düşürecek yeni model üzerinde çalışılıyor
Neşecan Cazibeli, dernek olarak memleketler arası karşılaştırmalar ışığında konut siyaseti geliştirmeye hazır olduklarını belirterek, “Türkiye’nin yaklaşık yılda 800-900 bin konut üretmeye muhtaçlığı var. Şu anda yalnızca 500-600 bin adet üretiliyor. Ayrıyeten, sarsıntı riski altındaki İstanbul’da 5 yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1,5 milyon konut var ve bunların 600 bini öncelikli durumda. Önemli bir bütünleşik konut siyaseti, acil kodu ile Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalı” Tabirlerini kullandı.
Çekici, GYODER olarak barınma sıkıntısına deva olmak için “GYODER Yeni Konut Modeli”ni Kurguladıklarını bildirdi. Bu modelin temel hedefinin, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme taban hazırlamak olduğunu kaydeden Alımlı, “Kamunun kiraya veren pozisyonunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama yüzde 50’sine denk geliyor; bu oran Avrupa’da yüzde 20’ler civarında.”
Toplantıda, konut edinmede finansmana erişimin en kıymetli sorun olduğunun altını çizen bölüm yöneticileri, global ölçekte örneklenen tahlillerin konut problemine devletin el atmasının gerekliliğini gösterdiğini kaydetti.
GYODER Yeni Konut Modeli’nde devletin elindeki emlak, gayrimenkul geliştiricilerine muhakkak bir proje devri için ödünç verilmesi ve Kamu-Özel İşbirliği Metodu ile on binlerce konut inşa edilebilmesi öngörülüyor. Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle ferdi değil kamusal kiraya veren yapısı oluşturulacağı için kiracıyla kiraya veren ortasındaki sorunların de ortadan kalkacağı düşünülüyor.
Gayrimenkule dönüştürülebilir tahvil ile ilgili çalışma tamamlandı
Finansman için sermaye piyasası enstrümanlarına daha fazla odaklanmak istediklerini ve bunun için çalıştıklarını söz eden Burak Kutluğ da gayrimenkul yatırım fonları bildirisi, akabinde proje gayrimenkul yatırım fonları ve artık de çıkması beklenen gayrimenkul sertifikaları düzenlemeleri üzere birçok alanda kesim olarak önemli katkılar sağladıklarını kaydetti.
Neşecan Cazip de Gayrimenkule Dönüştürülebilir Tahvil Bildirisi taslağını SPK’ya teslim ettiklerini bildirdi.
Burak Kutluğ, bugüne kadar Türkiye’de gayrimenkul bölümünün büyük ölçüde arsa al, inşa et, sat sistemi üzerine kurulu olduğunu, vakit zaman kooperatiflerle farklı modeller denense de artık bu sistemin bugünkü gereksinimlere yanıt vermediğini söyledi.
Yeni devirde gayrimenkulün menkulleştirilmesi, yani projelerin finansal enstrümanlar aracılığıyla yatırımcılara sunulmasının çok değerli olduğunu lisana getiren Kutluğ, “Gayrimenkul yatırım fonları, teşebbüs sermayesi fonları, kira sertifikaları, gayrimenkul tahvilleri üzere araçlar aslında yatırımcıya projeye ortak olma fırsatı sunuyor. Bu modeller halk ortasında çok bilinmediği ya da isimleri karmaşık geldiği için gereğince benimsenmiyor. Meğer bu sistemlerin hepsi farklı isimler altında, toplu finansman modelleri. Bizim bu yılki önceliklerimizden biri, bu finansal araçları hem yatırımcı hem proje geliştirici açısından daha anlaşılır ve uygulanabilir hale getirmek. Zira gayrimenkul dalı geleceğini bu yeni finansman modellerinde bulacak.” Dedi.
Kutluğ, 2024’te Türk vatandaşlarının yurt dışında 2,5 milyar dolarlık gayrimenkul yatırımı yaptığını belirterek, “Türkiye’de tıpkı bedelde bir konutu alamayan yatırımcı, yurt dışında 30 yıl vadeli mortgage’la bu erişimi sağlayabiliyor. Şayet Türkiye’de de erişimi kolaylaştıracak finansman modelleri geliştirirsek, bu sermayenin içeride kalması mümkün. Kiralık konut modelleri, gayrimenkulün menkulleştirilmesi ve fon sistemleri bu nedenle kritik.” Tabirlerini kullandı.